王瑤最近突然急迫了起來，兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套“老破小”的她，原本沒有置換計劃，現在也打算加入“掛牌”隊伍，開始密切關注市場動態消息。
這種變化，源于近期“北京二手房掛牌量激增到10萬套，創歷史新高”的說法一度沖上熱搜，市場氛圍被烘托得緊張了許多，“成交明顯下跌，價格承壓”的言論甚囂塵上，“拋售潮”等一些想當然的猜測也出現了。
21世紀經濟報道記者調研發現，事實并非如此，“激增”“創歷史新高”“明顯下跌”“拋售”諸如此類吸引眼球的說法并不成立。
北京鏈家研究院院長高原提供給21世紀經濟報道記者的正式數據顯示，10萬套掛牌量屬于北京二手房市場的正常水平，“超10萬套掛牌量”已經連續三年出現；而且今年下半年的掛牌量是一條平穩增長曲線，不存在短時間內急劇增長的情況。
成交量也處在正常區間。北京住建委數據顯示，2022年6-9月，北京二手房網簽數量呈穩定上升趨勢，10月網簽數據微降，考慮到網簽數據的滯后性，疊加疫情影響和季節性回落因素，“屬于合理變化，完全不構成‘拋售’?！币晃徊辉妇呙臉I內人士表示。
而且，二手房掛牌量與市場情況并不能劃等號。高原強調說，二手房掛牌量與市場形勢之間的關聯相對較弱，掛牌量受到多方因素影響，并不能直觀反映市場走勢，也不好以此單一因素預測未來情況。
值得注意的是，相對于北京全年超過16萬套的二手房交易量，10萬套掛牌量并不足以得出“庫存積壓”的結論。業內人士的一個共識在于，放眼全國，北京樓市的波動性并不高，很少出現大起大落的戲碼，整體依然屬于穩健的第一梯隊。
在二手房市場，心理拉鋸戰是永恒的主題，尤其是被放大解讀的數據，往往會引起人心惶惶，風聲鶴唳。穿透消息本身，拉長周期看待數據，不失為一條合理路徑。
圖片來源：視覺中國
多年均超10萬套
北京住建委數據顯示，2017年-2021年，北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢，分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套，同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。與其他以新房成交為主的城市相比，北京的置換需求占據主流，分析北京樓市，也需要關注這個基礎前提。
高原即指出，從近年情況來看，隨著住房市場持續發展，北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平，與市場規模相比較，當前掛牌中房源量并不屬于“庫存過高”。
排除了“庫存過高”的問題，我們繼續關注“歷史新高”和“激增”的說法。
根據北京鏈家研究院監測數據，2019年后，北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。
“10萬套掛牌量屬于北京市場的正常水平?！备咴嬖V21世紀經濟報道記者，近三月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化，當前掛牌量與去年同期相比僅有微增，也無顯著變化。
另據58安居客房產研究院統計數據，北京近幾個月的二手房在架量也無明顯波動。2022年10月，北京市二手房在架房源量環比增加0.2%，與上月基本持平，已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。
今年3月份，58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套，彼時卻并未掀起輿論關注。
即便與高成交量的去年同期相比，多位經紀人和機構分析師提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示，二手房掛牌量并未達到“超出去年同期2萬套”的水平。
而且需要注意的是，去年是北京樓市成交“大年”，相對較快的去化速度拉低了房源量，低基數之下，同比數據的參考性需要打個折扣。
“綜合判斷，當前北京市場處于疫后恢復平臺期，新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動，各項指標均處正常范圍?！备咴瓘娬{。
至于二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯，更加需要審慎看待。一般來講，包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內，掛牌房源量指標的影響因素較多。
據高原解釋，房源掛牌量容易受到企業經營管理行為影響。例如，企業拓展在新行政區域內加開門店，則短期內該區域掛牌量會有所增加，掛牌中房源量即可能快速提升；又或者，新建商品房在特定時間點達成上市交易條件后集中掛牌，也可能造成短期內庫存增加；再者，企業對部分地區掛牌周期長、業主無法聯系等“沉睡房源”進行集中核銷則可能會導致房源數量快速下降?！按送?，業主往往在三四季度集中掛牌以期春節前完成交易，因此三四季度掛牌量亦會有季節性升高?！?/p>
換而言之，掛牌房源量增減與市場形勢的關聯，并沒有那么緊密。
高原通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據，房屋成交價格、房屋成交量走勢的關系發現，“掛牌量預示市場冷熱”的推論可能難以成立。
