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    投資性房地產公允價值計量模式分析

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2022年09月19日 02:50:13 游覽量: 187

    簡述:

    一、公允價值計量模式的引入 (一)公允價值的含義及啟示 國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中,熟悉情況的自愿當事人,進行資產交換或負債清償的

          一、公允價值計量模式的引入

          (一)公允價值的含義及啟示 國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中,熟悉情況的自愿當事人,進行資產交換或負債清償的金額。美國財務會計準則委員會(FASB)在SFAS NO.157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中,自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中,亦即在非強制性和非清算性銷售中,熟悉情況的當事人自愿據以交易(該金融資產或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業會計準則中,將公允價值定義為在公允價值計量下,資產和負債按照公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義,將計量對象確定為資產與負債,交易主體確認為市場參與者,更加強調雙方的交易是在自愿條件下進行的,價格是雙方達成的,任何一方對達成的價格都沒有異議。

          (二)公允價值的特征分析 公允價值是動態的計量,受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行,交易雙方達成的公允價值可能不同;同一交易由于交易地點的不同,交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經濟環境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關性和可靠性達到完美統一。相關性和可靠性往往是此消彼長的,很難達到統一。與歷史信息相比,公允價值是面向現在和未來的,有利于利益相關者做出預測和決策,很大程度上提高了會計信息的相關性;與此同時,根據國際會計界的最新研究表明,隨著估價和現值技術的發展,公允價值將能夠在各種復雜的經濟環境中(存在活躍市場或非理想環境下)取得客觀可靠的市場價格或現值,從而能夠更好地體現會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現交易的公平性。從國內外對公允價值的闡述中可以看出,公平性是公允價值的核心屬性。要保證獲得的公允價值具有公平性,必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件:一是雙方的交易是公平交易,而非不平等交易;二是交易雙方相互熟悉彼此的情況,信息較為完備;三是交易雙方自愿讓渡資產或清償債務,而不是強制地轉讓;四是交易雙方的經營是持續經營,而不是面臨破產清算。

          二、投資性房地產公允價值計量的動因分析

          (一)投資性房地產的界定 國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,但不包括用于商品或勞務的生產或供應,或用于管理目的的房地產,不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAP19中和香港在SSAP13中認為,投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益,這些土地和建筑物必須是已完成的在建工程和開發項目;是為投資目的而持有,并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規定:投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權,持有并準備增值后轉讓的土地使用權,已出租的建筑物;并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異,但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看,持有投資性房地產是為了取得投資收益,而不是為了使用或作為產品出售;從產生的現金流來看,投資性房地產是一個獨立的現金產出單元,產生的現金流量應歸屬于該房地產,而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產作了相關規定。一是采用公允價值模式計量的,應同時滿足兩個條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產,不得從公允價值模式轉為成本模式。

          (二)投資性房地產公允價值計量的必要性 首先,全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后,使我國與全球經濟發展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放,房地產行業也將面臨外資企業的挑戰與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值,使會計信息更加透明、公開,符合廣大利益相關者的要求,也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。其次,公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大,周期長,流動與變現能力較差,具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業的投資性房地產作為固定資產看待,并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況,投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值,如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。如圖1所示,擁有投資性房地產企業在2006年第三季度運用公允價值前后,其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征,能夠更好地反映投性房地產的市場價值和盈利能力。再次,擁有投資性房地產的企業存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮,企業的大部分資金流入該領域,造成了企業內部產品結構的失衡,不可避免地增加了企業的經營風險。企業對房地產的投資,其資金大部分都來自銀行貸款,房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩定性,一旦出現房地產泡沫,企業將會一無所有。根據國家統計局發布的數據顯示,2005年我國房地產開發企業資產負債率高達72.7%,可見房地產企業經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來,我國房地產業發展速度很快,大中城市的市中心商業地產價格長期高漲,持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高,如果企業未能合理地反映該部分資產的價值,就不能更好地體現這些公司股東權益。三是對于主要經營投資性房地產的企業,對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量,會造成對投資性房地產價值的低估,從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息,反映企業資產的真實價值。

          

    投資性房地產公允價值計量模式分析

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