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    我國投資性房地產會計準則國際比較及影響

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2022年09月19日 02:53:26 游覽量: 137

    簡述:

    隨著我國經濟的持續高速發展和投資觀念的改變,我國房地產開發和投資有了很大的發展,我國企業對房地產和物業項目進行投資成了除有價證券投資之外的又一個投資重點。為了規

          隨著我國經濟的持續高速發展和投資觀念的改變,我國房地產開發和投資有了很大的發展,我國企業對房地產和物業項目進行投資成了除有價證券投資之外的又一個投資重點。為了規范企業對房地產投資的會計核算,財政部于2006年2月15日發布的新的《企業會計準則第3號——投資性房地產》(以下稱新準則),專門對企業進行房地產投資的業務核算進行規范,并要求于2007年度開始在上市公司執行。新準則是在借鑒了國際會計準則《IAS40——投資性房地產》和《IAS16——不動產、廠場和設備》,并結合我國現實國情的基礎上制定并頒布實施的,體現了中國特色以及與國際會計準則的趨同。

          一、我國投資性房地產范圍界定與國際準則比較

          我國新準則定義投資性房地產“是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產”,并明確投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。該定義與國際會計準則對于投資性房地產的定義基本一致。我國新準則對投資性房地產的界定是根據我國的現實國情進行規范的。我國的土地所有權屬于國家或者集體,企業投資于房地產取得的是土地使用權,因此新準則中所指的土地是土地使用權,不是土地所有權,這與國際會計準則中的界定有所不同。國際準則中的投資性房地產包括土地,也即是土地所有權。此外,IASB在改進后的國際會計準則中,允許承租人在經營租賃下持有的房地產權益符合條件時,可以歸入投資性房地產內核算,而且在核算范圍方面國際會計準則的示例更為詳細一些。國際會計準則中還包括了以融資租賃方式租入的房地產和租入的房地產轉租賺取租金。我國則沒有將這些業務納入投資性房地產的規范范圍。

          我國新準則明確了不屬于投資性房地產的項目,即自用房地產,也就是生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產。新準則中對于應適用其他準則的項目也予以明確,即企業代建的房地產項目適用于《建造合同》準則,投資性房地產的租金收入和售后租回業務適用《租賃》準則。國際會計準則中也排除了如下方面:(1)用于商品或勞務的生產或供應,或用于管理目的的房地產;(2)在正常經營過程中銷售的房地產作為投資性房地產核算。

          綜合而言,我國新準則與國際會計準則在核算范圍方面規范基本一致,個別方面則根據我國的實際國情在規定上有所差異。

          二、我國投資性房地產的確認、計量與國際準則比較

          在投資性房地產的確認方面,我國與國際會計準則的規定基本一致。我國新準則要求在同時滿足兩個條件時才可以確認,即:(1)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性房地產的成本能夠可靠計量。這與國際會計準則中規定投資性房地產應確認為資產的條件是一致的。

          對于投資性房地產的計量包括了初始計量和后續計量。關于投資性房地產的初始計量,新準則要求按照成本進行初始計量,這與國際準則也保持一致。國際會計準則另外對于不作為投資性房地產的成本項目進行了相關的規定,如為使房地產達到工作狀態所必需的啟動費之外的其他啟動費用和其他的不正常損失等支出,不能作為投資性房地產成本的構成部分。我國新準則中僅規定了構成初始計量成本的項目組成。但對比而言,我國新準則的規定與國際準則的規定沒有本質差異。

          關于投資性房地產的后續計量,我國新準則與國際會計準則在優先選擇計量模式的側重方面不盡相同。首先,我國新準則與國際會計準則都規定了對投資性房地產可以應用兩個計量模式,即成本模式和公允價值模式,并且對于兩種模式之間的轉換進行限制。我國新準則對于投資性房地產的后續計量,規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。另外,規定采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量,分別適用我國的《固定資產準則》和《無形資產準則》的規定,不適用《投資性房地產準則》的規定。對采用公允價值模式進行后續計量,要求有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,并同時滿足兩個條件,即:(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;(2)企業能夠從房地產市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價格作出合理的估計。其次,對兩種計量模式的優先應用方面,從我國新準則的規定可以看出,我國是以成本模式作為投資性房地產后續計量的基本模式,并對應用公允價值模式進行后續計量作了比較嚴格的條件限制。國際會計準則是優先選擇以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,只有“當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時例外”。這是我國新準則和國際會計準則在后續計量方面顯著的差異。體現了我國市場條件的特殊性與應用公允價值計量的客觀限制,因此我國新準則是以成本模式作為投資性房地產后續計量的基本模式,最大程度實現會計信息的可靠性要求。

          三、我國投資性房地產轉換的處理與國際準則的比較

          投資性房地產轉換的內容包括兩個方面,一是計量模式的轉換,二是投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換。

          首先,在計量模式轉換方面。新準則對投資性房地產計量模式的轉換規定,投資性房地產的計量模式一經確定就不得隨意變更,如果把成本模式轉變為公允價值模式的,應作為會計政策變更處理。但對于已經采用公允價值模式計量的投資性房地產,不允許轉換為成本模式計量。對此規定,我國準則與國際準則的規定是有差異的。國際會計準則對于模式的轉換沒有嚴格限制,由上文比較可知,國際準則是傾向于用公允價值模式計量投資性房地產的,因此認為“從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報”。由此可以看出,國際會計準則不主張從公允價值模式變更為成本模式核算投資性房地產,而我國是明確禁止這樣的轉換的。

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