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    東莞樓市,變了!

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2022年09月21日 18:28:42 游覽量: 184

    簡述:

    東莞樓市最近又開始熱鬧起來。上周貝殼的東莞二手房不顯示指導價顯示真正的掛牌價,惹得我們都以為東莞要取消

    東莞樓市最近又開始熱鬧起來。

    上周貝殼的東莞二手房不顯示指導價顯示真正的掛牌價,惹得我們都以為東莞要取消指導價,

    但最后貝殼官方還是辟謠了,大家伙的愿望落了空,烏龍之后一地雞毛。

    不過,政策優惠雖然最后沒有兌現,但是東莞的二手房成績卻早就翻了身。

    根據樂有家的數據顯示,8月份東莞的二手住宅網簽量達到3101套,首次突破了2000套,環比7月份上漲了67.1%,創下今年的新高。

    要知道,今年東莞二手市場可一直都是處于半死狀態,到目前為止前7個月,單月最高成交只有1856套,8月一個月就幾乎能抵上前兩個月成交量的總和。

    東莞樓市,變了!

    圖源:樂有家

    熟悉樓市的朋友都知道,二手房最能反映一個城市真正的樓市熱度,而過往東莞二手房的熱度,全看深圳臉色。

    現在深圳還沒放開的動靜,東莞也沒有取消指導價,東莞的二手數據就爆了。

    難道,東莞已經走出了獨立行情?

    先分析一下上個月東莞的二手數據吧。

    上個月各個片區二手房成交量雖然全部上漲,但是上漲的幅度大相徑庭。

    我列了一個表,把好學生和差生的成績都放了出來,大家可以看看。

    很明顯,環比增長幅度最大的是水鄉新城、濱海片區以及東南臨深片區,增長率最低都能達到91%;

    增長幅度最小的反而是熱度很高的松山湖片區以及城區。

    為什么之前的好學生今天都一起墊底了?

    我覺得這恰恰說明了這一回東莞二手樓市回暖,與以往的市場回暖都不一樣。

    過去東莞的熱度,一直都需要外來投資客參與,簡單說就是——

    沒有投資客來炒,光靠本地人,壓根不可能支撐起那么高的房價、那么高的熱度!

    而這一回,顯然是東莞的剛需扮演了關鍵角色。

    看看這三個回暖最快的區域。

    東南臨深片區和濱海片區臨深、水鄉新城片區臨廣。

    都是緊靠一線的板塊。

    東莞樓市,變了!

    六大片區分布

    不僅板塊內有一定產業支撐剛需買房,靠近一線也能吸引一部分雙城生活的買家入場。

    而松山湖、城區這兩個片區,不僅均價比較高,還有指導價攪局,

    沒錢的人攀不上,有錢的人不想當冤大頭接盤,這兩個片區的二手房客群想要擴大,及其困難。

    除了二手房成交之外,上個月東莞還有一個值得關注的數據,那就是二手房價格。

    前幾天貝殼公布了真實掛牌價之后,也有不少人截圖了部分網紅盤具體房源的價格。

    毫不意外,掛牌價都在跌。

    比如松山湖的萬科金域松湖花園,90平的三房在21年最高價達到577萬,如今同戶型價格跌到了420萬。

    東莞樓市,變了!

    圖源:鏈家

    有雙證房的保利紅珊瑚,去年的時候81平的戶型成交價551萬,目前類似戶型只有410萬,降了140萬左右。

    東莞樓市,變了!

    保利紅珊瑚掛牌價價格

    再比如南城的萬科金域華府二期。

    21年77平戶型最高成交價達到430萬,目前掛牌價跌到了350萬......

    東莞樓市,變了!

    金域華府二期掛牌價價格

    連價格最堅挺的南城、松山湖網紅盤都大幅下跌,更不用說其他片區了。

    根據樂有家的數據顯示,8月份最新的二手掛牌價相比今年3月份的時候全部都下跌了。

    東莞樓市,變了!

    這說明上個月東莞的二手房成交能迅速爆發,很大程度上是由房價下跌推動的。

    從東莞樓市的歷史上看,雖然成交在漲,但單月3000套成交的記錄,和之前曾經月均5000套的記錄相比,并不算出彩。

    歸根結底,東莞二手房的價格還是高了點,如果再跌一點,成交可能就更好了。

    此刻東莞有指導價的二手房房源還是不能公布房價,市場信息還是不透明。

    我們這邊有了解二手房價的具體渠道,如果你想了解東莞二手房具體的價格信息,可以掃碼咨詢我們的房產置業老師。

    但與二手的成交大漲完全相反,東莞的新房卻顯得很乏力。

    8月份東莞新房成交了3186套,并不算太差,但是和上個月相比成交量竟然下跌了15.13%。

    而且從市場現象來看,東莞新房的熱度明顯不如上個月。

    還記得7月份東莞剛開始設置限購區和非限購區的時候,東莞樓盤當時可是開著大巴車一車一車去接客的。

    東莞樓市,變了!

    但僅僅過了一個月,根據合富數據顯示,東莞8月份新房來訪量環比減少了49%,來訪量少了一半!

    沒了客源,一切都白給。

    開發商、政府拼命搞的優惠,也沒人買單.....

    比如道滘的首嘉鷺灣1號上個月搞了一個月供本金1元的活動,前2年,月供本金僅需1元,利息照常還,本金順延分攤到后面的月供中。

    東莞樓市,變了!

    雖然沒有真正降房價,但起碼還是在兩年內減輕了買房負擔。

    然而事后看也沒有什么效果,

    再比如塘廈、石龍鎮上個月搞的購房節、道滘鎮出臺的人才購房補貼5萬元的優惠,都沒有帶來一點點水花。

    東莞樓市,變了!

    招數出盡了,姿勢也做足了,市場卻越來越萎靡。

    說到底,還是因為新政紅利吃完了。

    7月份是東莞設置非限購區新政的第一個月,由于非限購區包含了部分臨深板塊,一部分深圳投資客抓住政策時機入場。

    這批人來投資,當然不會看未來未必還有市場的二手,肯定都是入場新房,直接推高了新房成交量。

    但是,在低迷的市場信心下,這一批難得的多頭是買一個少一個,所以很快,購買力就被消耗殆盡,羊毛都被薅沒了。

    剩下那些有錢的人都是沒底氣的,再怎么“加油打氣”,也沒有勇氣擠出一個銀元了。

    如今的樓市,早不是兩年前的樓市;

    如今的東莞,也早就不是以前的東莞了,

    還以為一放開政策就能救市成功、就能萬事大吉?

    還是太天真了。

    如果不像二手房那樣持續降價,東莞新房的去化會越來越難。

    而只要新房沒有回暖,東莞樓市就還不算真正的回暖。

    新房慘淡、二手房倒是回暖。

    這樣的現象出現在東莞,真的很反常。

    變化的核心原因在于:

    東莞買房主力從投資客變成了剛需

    以往東莞一直是深圳投資的替代品。

    投資成本相對低,投資回報率也不錯,投資客揮著鈔票如果買不下深圳,那就會去買東莞,尤其是來自深圳的投資客,

    如今大家對東莞的房價預期變了,沒錢的來不了,有一些資金的也不愿意來了。

    看看深圳客在東莞新房市場的占比就知道了,2020年高的時候深圳投資客占比能達到27.7%,今年只剩下5%。

    東莞樓市,變了!

    沒有深圳投資客入場,東莞市場注定是熱不起來的,這是過去十年東莞樓市的基本規律。

    當下在樓市主要活躍的群體,大部分是東莞本地客戶,只有他們才能真正支撐二手市場。

    外地投資者最多愿意買松山湖的二手或者臨深的二手房,但這些片區的二手樓盤不是有指導價,就是成本太高不劃算。

    客觀地說,東莞的人口密度在國內城市中僅次于深圳,比起廣州、上海和北京等一線城市都還要更高。

    東莞樓市,變了!

    這是東莞當下和未來二手市場最大的支撐。

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