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    房地產成為疫情之年領跑者,揭開韌性成因之謎…

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2020年09月29日 13:39:55 游覽量: 101

    簡述:

    上半年地產投資與銷售表現亮眼,主要由于疫情后積累需求集中釋放、財政壓力促使地方政府增加土地供給、流動性過多流入地產領域,以及房價上漲預期的實現。但7月以來,房地產

      上半年地產投資與銷售表現亮眼,主要由于疫情后積累需求集中釋放、財政壓力促使地方政府增加土地供給、流動性過多流入地產領域,以及房價上漲預期的實現。但7月以來,房地產政策持續釋放收緊信號,中央明確房住不炒定位、警示樓市新問題,地方調控措施密集出臺,央行形成了重點房企資金監測和融資管理規則……展望四季度,地產行業韌性能否繼續維持,成為懸念命題。

      

    房地產成為疫情之年領跑者,揭開韌性成因之謎…


      疫情之年領跑者

      疫情考驗下的2020年,房地產無疑是國內經濟表現最亮眼的領域之一。

      截至7月,開發投資累計同比已達到3.4%,是三大投資中率先轉正且位居首位的變量,商品房銷售額累計同比降幅也已迅速收窄至2.1%,即將“轉正”。

      近期增速來看,5-7月房地產投資與銷售同比均值更是分別高達9.4%和13.2%。

      

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      相比之下,反映經濟內生動能的制造業投資與社會消費品零售額累計同比仍萎縮10%左右,單月表現也尚未回到正增長區間。

      為何展現韌性?

      1、疫情導致購房需求積累、施工進度拖慢,在國內疫情控制后出現集中釋放與趕工

      2、疫情加劇了財政收支平衡壓力,對土地收入的依賴加重,優質地塊供給增加,提振了土地市場活躍度

      3、疫情迫使貨幣政策投放較多流動性來維護市場主體,但因實體需求不振,資金較多流入地產領域

      4、上述因素營造了地市樓市火熱氛圍,疊加學習效應和輿論渲染,房價上漲預期漸濃,促進房地產市場正反饋

      供地緩解財政壓力

      據財政部,疫情后,受企業減收與政策減稅影響,1季度全國一般公共預算收入同比下降14.3%。財政短收的同時,一方面也為彌補抗疫相關支出被動增加,地方政府因此加快了供地節奏。

      年初土地供給政策也配合放松,3月7日自然資源部公告稱,盤活批而未供土地和閑置土地,按雙口徑要求合理增加住宅用地供應量。

      

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      同時為提高單個地塊收入、降低流拍率,一二線城市增加了核心區位的優質地塊供應量。據中原地產數據,今年3-6月份全國出現3宗總價超過百億的地塊、21宗總價超過50億的地塊。

      另一方面,拿地處在開發過程的前端,會推動房企開工、施工等后續一系列的投入,是地產投資韌性的先決條件。

      因此,上半年各地政府加快供地節奏,并掛出優質地塊吸引、出臺延繳購置費等優惠政策,提振了土地市場的活躍度,助推房地產投資較快從凍結的狀態中恢復。

      

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      貨幣政策寬松外溢

      疫情導致企業現金流壓力驟增,為了“穩就業、穩預期”,央行在疫情初期加大了寬松力度。

      但因實體需求乏力,流動性更容易流向地產領域,資金主要通過房企融資和房屋銷售這兩條主要路徑。

      首先,房企自身的融資環境明顯改善。疫情之后,債市利率快速下行,并且銀行對房企的授信門檻也有所放寬,開發貸款積極投放。

      其次個人融資可得性改善下,房企銷售回款快速增長。由于經濟環境使然,國內個人房貸不良率低、期限長,更受銀行青睞。

      疊加貸款定價機制改革的影響,疫情后出現了個人房貸與企業一般貸款加權利率倒掛的現象,這其實增加了個人房貸的吸引力。

      

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      據統計局,1-7月個人按揭貸款累計同比增6.6%,5-7月同比增速平均高達20%。

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