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    房地產政策導向出現新變化釋放了哪些信號

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月22日 22:03:10 游覽量: 129

    簡述:

    根據慣例,7月的中共中央政治局會議都會對上半年的經濟工作進行總結,并對下半年的經濟工作作出指導性安排,因

      根據慣例,7月的中共中央政治局會議都會對上半年的經濟工作進行總結,并對下半年的經濟工作作出指導性安排,因此,該會議是觀察我國宏觀經濟政策的重要窗口。

      今年7月30日的中共中央政治局會議對房地產的表述為“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“落實房地產長效管理機制”,除此之外,又增加了新的表述,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。無疑,這是中央對房地產的政策導向出現新的變化的信號。

      房地產在經濟運行中扮演重要角色,我國應對1998年的亞洲金融危機和2008年的全球金融危機,都曾經依靠房地產使國內經濟擺脫了困境。如今,經濟處在下行過程中,而且面對來自外部的經濟沖擊,不僅沒有出臺政策刺激房地產市場,反而出臺了一系列政策阻止資金進入房地產行業,而且中共中央政治局會議明確表態,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。原因何在?

      按揭貸款過快增長擠占居民消費

      2015年以來,居民的債務增長非常迅速,居民的杠桿率(杠桿率=債務/ GDP)從30%上升到超過50%(2018年底居民杠桿率為54%),接近發達國家的水平,在發展中國家已經遙遙領先。

      2015年以來的房地產周期為何導致了居民債務的快速攀升?從房價上升的速度看,2015年這輪房價上漲速度并沒有超過2007年或2009年,導致居民債務上升過快的原因與棚戶區改造貨幣化安置政策有關。從2015年8月份開始,鼓勵地方政府將實施棚戶區改造的資金直接發放給棚改居民,讓他們自己到市場上購買住房,此舉大大刺激了住房需求,導致三四線城市房價持續上漲。棚改的對象基本上是低收入群體,實行貨幣化安置后,很多人加杠桿購買住房。

      從金融數據看,2015年至2018年按揭貸款余額翻了一番,2015年的按揭貸款余額(包括公積金貸款)只有13萬億元,到2018年底已經突破26萬億元。

      如果說2015年之前主要是有錢人買房子,那么,2015年之后的買房群體中低收入者占比大量增加。中低收入者的邊際消費傾向較高(掙的錢基本上全部花掉,沒有儲蓄),該群體的債務過快增長必然擠占消費。2017年以來,消費增長乏力,從10%下降到7%左右。表現最明顯的是汽車消費,2018年第一次出現了全國轎車銷售總量下降,尤其是國產小轎車的銷量下降幅度更大。來自汽車行業的反饋信息顯示,主要是三四線城市的汽車消費下滑嚴重,與這些城市的房價上漲密切相關,即房價上漲擠占了汽車消費。

      除了汽車消費之外,過度負債買房還擠占了教育和醫療支出。

      在經濟運行中,消費已經是主導力量,目前消費占GDP的比例是70%左右。房地產的擴張已經嚴重影響到居民消費增長。

      我們把當前的居民負債杠桿與1998年和2008年進行比較,就可以清楚地看出政府為何不敢繼續刺激房地產來應對外部沖擊。1998年我國的居民負債很低,可以忽略不計,2008年我國的居民負債杠桿率也不到20%,因此,通過居民加杠桿不僅可以刺激房地產投資,并通過房地產投資來拉動其他各行業的投資,而且不會影響到消費的增長。但目前的居民負債杠桿率已經遠遠超過了30%,居民的負債杠桿已經嚴重影響到消費增長,讓居民繼續加杠桿已經難以承擔啟動經濟增長的重任。

      因此,此次政治局會議高度重視消費需求,但強調要“多用改革辦法擴大消費”,不再通過刺激房地產來刺激需求。

      低收入居民加杠桿隱藏較大風險

      2015年以來,低收入群體加杠桿買房不僅增加了金融風險,而且增加政治風險。

      在最近幾年的購房者中,有相當一部分人的首付款是通過融資獲得的。獲得首付的方式有的是通過親戚朋友私人貸,有的通過互聯網金融途徑獲得“首付貸”,有的是通過開發商提供的首付分期付款,還有的利用多家銀行信用卡透支湊首付。這些行為的風險基本可以等同為“零首付”。首付是銀行從事住房按揭貸款的安全墊,變相的零首付大行其道將置銀行資產于高風險境地。

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